Suzukimania

Ich weiß,

dieses Thema wirkt "seltsam" innerhalb eines Auto-Forums. Jedoch bin ich der Meinung, dass die folgende Erläuterung bekannt sein sollte.
Warum ich dieses Thema hier anschneide darf und kann ich nicht erläutern, basiert jedoch auf dem aktuellen Rechtsstand.

Wenn ihr selbst Mieter seit, so geht es hier um euer Geld/Aufwand und Forderungen.
Ich bin mir sehr sicher, dass wenn der ein oder andere seinen Mietvertrag zu Hand nimmt er sich der Konsequenzen bewusst ist.
...auch wenn sich momentan noch der ein oder andere denken sollte "Was soll das denn nun"

Ich muss zuvor eine Vor-Notiz anmerken
!!! Der folgende Text ersetzt keine rechtliche Beratung und wird auch nicht als diese vom Verfasser so ausgelegt !!!

Grundsätzliches
Mietverträge unterliegen - so wie alle Bereiche - der ständigen Rechtsprechung. Zwangsläufig werden hier vorher rechtswirksame Gegebenheiten gekippt oder neue hinzugefügt.
Die Masse der vermieteten Wohnobjekte sind Privatvermietungen, und meist ist sich hier der Vermieter als auch der Mieter selbst gar nicht bewußt welche Inhalte in welchem Bezug welche rechtliche Grundlage ansprechen.
Bei Privatvermietungen (jedoch auch bei Gesellschaftlichen) passiert es sehr häufig, dass der Vermieter sich den Mietvertrag (folgend MV genannt) selbst zusammenstellt oder sich ein Muster besorgt. Zieht der Mieter aus und der neue zieht ein, so wird i.d.R. das alte Muster weiterverwendet.
Hier ist sich jedoch weder Vermieter als auch Mieter bewußt, was er da eigentlich unterschreibt.

Die Pflichten des BGB sagen aus, der Vermieter ist im weitesten Sinne für alles Verwantwortlich. Er hat nur die Möglichkeit, seine Verpflichtungen innerhalb des Mietvertrages auf den Mieter umzulegen (bspw. Schönheitsreparaturen).

Kommen wir nun zu den Punkten eines Mietvertrages, welche innerhalb der letzten Jahre für unwirksam erklärt wurden. Nahezu jeder Vermieter (sofern er es selbst weiß, nur die wenigsten beobachten die Rechtsprechung) ist am Fluchen. Und ab jetzt wird es für jeden von euch interessant:

1. Schönheitsreparaturen
Der BGH hat ab 2004 ständige Leitsatzentscheidungen getroffen, die starre Fristen im Bezug auf Schönheitsreparaturen grundsätzlich für unwirksam erklären.

Was sind starre Fristen:
Eine starre Frist verlangt vom Mieter, dass er -unabhängig vom tatsächlichen Zustand seiner Wohnung- auf jeden Fall Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Beispielsweise:
Die Schönheitsreparaturen sind in Badezimmer/Küche alle 3, in Wohn- und Schlafzimmern alle 5 und in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre durchzuführen

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens in Badezimmer/Küche alle 3, in Wohn- und Schlafzimmern alle 5 und in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre durchzuführen

Dies ist eine unangemessene Benachteiligung, da der Mieter auch dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, obwohl diese ggf. gar nicht erforderlich wäre.

Folge:
MV unterliegen dem AGB-Recht. Wird auch nur ein Teil der Klausel unwirksam, so ist die gesamte Klausel nichtig. Anstelle dessen tritt das BGB.
In diesem Fall unterliegen nach BGB die Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Ergo, der Mieter muss hier nichts machen.

Wirksam hingegen sind sogenannte "weiche Fristen"
Was sind weiche Fristen:

Beispielsweise:
Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen/üblicherweise/i.d.R. in Badezimmer/Küche alle 3, in Wohn- und Schlafzimmern alle 5 und in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre durchzuführen

Hier ist der Bestand der starren Frist nicht gegeben, da die Zeiträume nicht unrüttelbar fixiert sind.

2. Das Problem der Einbauküche
Viele von euch haben sie, die EBK in der Wohnung. Laut Mievertag versuchen Vermieter (teils auch unbewußt), die Instandsetzungspflich auf den Mieter umzulegen. Das geht aber nicht so einfach. Letzendlich wird es teuer, wenn der Herd über den Jordan geht.

Wenn der Mietvertrag keine konkreten Bestimmungen über das Nutzungsverhältnis oder Überlassenschaft der EBK enthält, jedoch bei der Besichtigung und Übergabe der Räume eine solche Küche vorhanden ist, so gilt diese als mitvermietet.
Sprich, im Mietvertrag ist nicht vereinbart wem und wie bzw. wer und wie die EBK nutzt, dann ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.
Eine Wohnung wird "vermietet wie gesehen", jegliche Klauseln die die Instandhaltung dem Mieter auferlegen sind unwirksam.

Die Instandhaltung der Mitvermieteten Dinge werden über den Mietzins abgegolten, der Mieter trägt hier keine Kosten!

Auch ist die EBK z.B. im Mietvertrag ordentlich aufgeführt (aber nicht das Nutzungsverhältnis definiert) und will der Vermieter dass der Mieter die Kosten für das Ding trägt...unwirksam. EBK ist mietvermietet.

Will der Vermieter, dass er sich der Verantwortung entzieht, so muss er dies in einer Individualvereinbarung mit dem Mieter ausmachen.
Bspw.:
Die EBK ist nicht Bestandteil des Mietvertrages, der Mieter trägt die Kosten für Instandsetzung und -haltung

Das wäre in Ordnung. Jedoch bedeutet der Begriff Individualvereinbarung, dass dies gemeinsam mit dem Mieter besprochen und gemeinsam so akzeptiert wurde. Wird so eine Vereinbarung stumpf innerhalb des Mietvertrages als unrückbarer Unterpunkt einer Klausel aufgeführt -> unwirksam.

Eine Individualvereinbarung wird i.d.R. unter "§ Sonstige Vereinbarungen" getroffen und ist teils auch Handschriftlich.
Es muss eindeutig hervorgehen, dass dieser Punkt im Vorfeld zur Diskussion stand.

3. Nebenkosten
Hier wird es extrem interessant, vor allem wenn ihr selbst Mieter einer (ggf. kleinen) Privatvermietung seit.
Gemäß BGB muss der Vermieter für alle Kosten des Gebäudes aufkommen, er kann dies jedoch innerhalb des MV auf den Mieter umlegen.
Er hat hier mehrere Möglichkeiten:

Möglichkeit 1: Er listet alle umzulegenden Nebenkosten (z.B. Hausmeister,Grundsteuer,etc.) im Mietvertrag auf.
Möglichkeit 2: Er verweist auf das entsprechende Gesetz, was dies beinhaltet

Und jetzt wird es extrem interessant, denn jetzt geht es um richtig viel Geld:

Viele Vermieter listen die Nebenkosten nicht auf, sondern verweisen auf den entsprechenden Gesetztestext.
Früher wurde auf die "2. Berechnungsverordnung nach §27" verwiesen.
Sprich, in der Klausel unter Nebenkosten wird neben der Vorauszahlung einfach auf den entsprechenden Gesetztestext verwiesen. Völlig ausreichend.

Wie angesprochen, verwendet der Privatvermieter gerne seinen selbstgebauten Mietverträge oder verwendet diese jahrelang immer wieder.

Habt ihr nun einen Mietvertrag der ab dem 01.01.2004 erstellt wurde und beinhaltet eure Klausel für die Nebenkosten nur den Verweis auf
2. Berechnungsverordnung nach §27....ist die Klausel formal komplett unwirksam.

Bspw:
Die Umlage der Nebenkosten erfolgt nach 2. Berechnungsverordnung nach §27. Es ist eine Vorauszahlung von XY zu leisten

Die 2. Berechnungsverordnung nach §27 wurde am 01.01.2004 außer Kraft gesetzt und übergangslosdurch § 2 der BetrKV ersetzt.

Das bedeutet, dass wenn ihr einen Mietvertrag ab dem 01.01.2004 euer eigen nennt und in der Klausel für Nebenkosten keine Aufstellung derer habt sondern nur den Verweis auf den außer Kraft gesetzten Gesetzestext. Dann bestand nie eine wirksame Grundlage wonach die Nebenkosten abgerechnet und umgelegt hätten werden können

Man wäre somit formal nie Verpflicht gewesen überhaupt Nebenkosten zu zahlen.
Denn gem. BGB trägt ja der Vermieter alle Kosten (die er wie angesprochen nur im MV umlegt)

Was das bedeutet kann sich jeder denken....
Habt ihr so einen Fall, ist dieser sogar einen zweiten und dritten Blick Wert.
Die Amtsgerichte haben schon so entschieden.

Die Gegenseite versucht das i.d.R. "als Konkludentes Handeln" abzutun.
Das bedeutet: Mit der Bezahlung euere Nebenkostenvorauszahlungen und Abrechnungen wurde das stillschweigend so vereinbart und ist gültig.

Das ist aber so nicht richtig: Für konludentes Handeln bedarf es den rechtsgeschäftlichen Willen. Das heißt ihr hättet bezahlt und habt gewusst, dass ihr gar nicht hättet zahlen brauchen.
Letzendlich war dem Mieter ja gar nicht bewußt, dass er keine Zahlungen zu leisten hat und hätte das bei Kenntnisnahme auch gar nicht getan.


4. Nebenkostenabrechnung - "Hausmeister/Hauswart"
Viele Nebenkostenabrechnungen sind seit 2010 falsch.
Der BGH hat entschieden, dass der Hausmeister/Hauswart nicht als Gesamt- bzw. Pauschalbetrag in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen werden darf.
Es muss konkret nach umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten aufgeschlüsselt werden.

Grundlage:
Ein Hausmeister macht in der Regel "alles". Auch Instandsetzungsarbeiten oder Verwaltungsaufgaben.
Instandsetzungsarbeiten und Verwaltungsaufgaben sind jedoch grundsätzlich nicht umlagefähig, da diese bereits über den Mietzins (Miete) abgegolten werden.
Daraus ergeben sich dann ggf. sogenannte "Doppelte Kosten". Sprich, einmal per Miete und dann nochmal über die Nebenkosten.

Wichtig: Die Verfristung zum Widerspruch gegen einen Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate nach Zustellung.


Ich weiß, die meisten werden damit nichts anfangen können.
Aber ich bin mir sicher, bei dem ein oder anderen ist es (mehr) als einen Blick Wert.
Es geht nicht nur um Geld, sonder auch um den eigenen Aufwand wenn ein Umzug ansteht.